本报记者马天牧

　　2007年3月17日，长春市建设街的吉发广场的物业公司宣布弃管，这是长春市今年第一起物业公司弃管事件。在2006年十一期间，长春市园丁花园小区一期物业公司宣布弃管，春城小区也遭遇物业弃管，在此前一年，长春烟厂宿舍也因业主不交物业费而宣布弃管，由此上溯到1993年左右，长春市几乎每年都发生几起物业弃管事件。在事件中，物业常常是在无法收取物业费的情况下，面临资金断条，于是宣布弃管，而居民们则会面临长时间没有二次供水，甚至停电的窘迫境地。

　　物业弃管是一个贯穿于楼市发展的现象，其原因几乎就是一个死循环：物业服务不好，居民拒缴物业费；居民拒缴物业费，物业公司服务不好，如鸡生蛋，蛋生鸡一般循环下去。在这个博弈现象中，物业的解释通常是：业主不缴费，我们没有能力雇用保洁员、保安，没有维修资金，没有二次供水的电费，等等。而业主通常都会投诉：我们享受不到服务，凭什么缴费？

　　★物权焦点

　　随着住宅小区的普及，物业管理纠纷日渐增多，由于各种原因的限制，不少小区的业主大会和业主委员会在纠纷难以起到作用。物权法重新规定了业主大会和业主委员会的权力。

　　根据《物权法》第七十五条，七十六条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；可经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。但在业主大会和业主委员会运作成本较高的现阶段，业主利用业主大会进行维权的门槛明显提高了。

　　长春市曾规定，每10平方米的面积拥有投一票的权力，每户可以按照自己拥有的建筑面积进行投票。迟日大主任表示，现在《物权法》规定，维修资金的使用除了需房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，还需人数占全体业主三分之二业主同意，决定选聘和解聘物业服务企业，需经专有部分占建筑物总面积一半以上的业主且占总人数一半以上的业主同意。这是在业主大会和业主委员会问题上进行的实质性变更的规定，一方面，业主从财产角度获得了权利的保障，同时也保证了小业主和大业主之间权利的平衡，能够使每个业主的个体权利都能得到最大的发挥。

　　★虚拟案例　★虚拟法庭

　　2004年春，为长春市蓝天花园提供物业服务的新华物业公司因部分业主不交物业费，停止对小区居民进行二次供水，引发了当年极为轰动的业主大会炒掉物业公司的“蓝天花园物业纠纷”。蓝天花园业主表示，新华物业进入蓝天花园进行服务，是与蓝天花园开发商有进行的协议，并没有与业主发生合同关系，这是不合法的，部分业主有权利拒交物业费；新华物业在服务上不能保证小区的治安和卫生，按照每平方米5角的标准收取物业费过高，且长时间对小区封闭、煤气使用等问题没有进行妥善解决。物业公司则表示由于业主拒交物业费用，导致公司亏损，无法继续正常经营，自然难以保证服务质量。

　　经过半个月的争吵和协商，业主委员会召开了一次有249名业主参加的物业大会，投票决定物业公司的去留，根据业主委员会主任周崇荣当时的统计，投票的业主中，同意继续聘用新华物业有3人，同意聘新物业的有69人，同意业主委员会代管的有175人，还有2人弃权。于是，业主委员会向新华物业公司下达了撤出蓝天花园的通知。

　　双方随即在交接问题上又起争执，纠纷一直持续了一个月，才以业主委员会向全社会招聘物业公司为结束。但在物业用房、小区规划图等问题上又出了问题，一年之后，业主委员会将蓝天花园开发商告上法庭，依据长春市中级人民法院的判决取得了物业用房的所有权。

　　★虚拟法庭

　　虽然蓝天花园业主委员会在物业纠纷中取得了最终的“胜利”，但按照刚刚出台的《物权法》，该案件应该按照《物权法》第七十六条(业主大会和业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人)、第八十一条（业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)进行依法处理。

　　首先，蓝天花园新华物业公司是由建筑单位推荐聘请物业管理公司，业主有权对其进行更换。迟日大表示，更换物业公司也是业主的合法权利，但在蓝天物业纠纷中，业主以没有与新华物业签合同为理由，拒绝交物业费，是不合理的，新华物业在对蓝天花园的服务中已经形成了事实上的法律关系，业主缴费是应该的。

　　其次，在蓝天花园解聘物业的过程中，小区业主召开业主大会炒掉新华物业，体现了“业主大会和业主委员会有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的法律规定。但同时也应该按照“两个二分之一”的比例来体现所有业主的权利。迟日大表示，根据《物权法》，在解聘物业公司的时候，业主大会应保证是“经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意的，也就是占有小区一半以上产权的业主和总数一半以上的业主同时同意，方可以解聘物业公司。

　　★案例解析

　　部分业主不交费物业公司可以弃管吗？

　　在和业主发生纠纷时，“弃管”几乎成为长春市各物业公司的最后“武器”，不少物业公司表示，由于业主拒交物业费，导致其无法经营，并宣布弃管。迟日大主任表示，这种行为是不符合法律规定的，物业公司和业主签订合同之后，应该保证每个业主都享受到物业服务，发生纠纷时，拒交物业费用的仅仅是一部分业主，物业公司应依照合同规定，保证仍然缴费的业主能够享受的物业服务。

　　《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　由此看来，在合法和符合合同规定的情况下，业主大会可以协助物业公司，解决部分业主不交物业费的问题。对于物业弃管导致侵害全体业主共有权益的，业主大会或者业主委员会可以提起诉讼，而当业主个人权利遭到侵害的时候，业主个人也可以提起诉讼，这一规定的目的是强调业主大会和业委会的权利，暂时弱化业主个人的权利，寄希望通过组织和机构解决问题，避免滥诉现象的发生。