| 专家建议：召开临时大会找寻合法途径 上周有读者致电本报，对业委会擅自与小区物业公司签订合同、抬高物业管理费的问题进行咨询。而记者致电当事各方了解情况后，将读者来电内容刊登，希望专家意见能对实际问题的解决有所帮助。 ■业主态度：拒付提价的物业费 位于本市闵行区的某小区的读者致电本报，称物业公司与业委会双方签订合同，将物业服务费标准提高３０％，却未经小区三分之二以上业主通过。据介绍，该小区位于本市闵行区，为售后公房和商品房构成的混合型小区，共有业主４００余户，其中商品房业主占到三分之二以上，于１９９２年交房，而问题恰恰发生在商品房业主的物业费用收取上。 读者李先生反映，小区去年业委会成立后，与物业管理公司签订合同提高物业收费标准，将原本的１．０５元／平方米／月提高到１．３７５元／平方米／月，提高幅度近３０％，但是未经小区三分之二以上业主同意，而仅仅经过业委会的批准。“一般服务合同都是三年一签，但是这份合同只签了一年，从２００６年１月１日到２００６年１２月３１日。”李先生告诉记者：“标准提高后遭业主反对，业主认为未经合法程序就要多缴纳几百元的物业管理费，而且小区的服务也没有提高，所以除了少部分业主按新标准缴纳物业费之外，其他业主均只按照原来的标准缴纳物业管理费用。” ■物业公司：服务按等级标准提高 记者致电小区物业管理公司的华先生得知，收费标准的提高，是按照２００５年１０月１日起上海市开始实行《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》执行的。 ２００５年１０月１日，上海市开始实行《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》，其中规定，《暂行办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况，从低到高，分为五个等级，每一等级都有相对应的收费标准最高限价，从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。 而根据《暂行办法》规定，物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。 李先生告诉记者，“价格虽然提高，但是服务质量没有变化。”而且小区物业公司对服务的内容和标准从未公示过。“综合管理服务大概达到四级，可是其他几项服务都没有达到四级标准，而且对这些内容语焉不详，我个人认为只达到二级或者三级。” ■业内专家：签订合同程序合法 服务质量并不由业主个人感觉说了算。业内专家表示，对于物业公司提供的物业服务是否与价格等值，一般的业主委员会或者业主没有自行评判的能力，可以聘请专业的中介机构按照物业服务等级标准逐项进行打分评判，并按照小区面积、业主要求档次、整体规模进行成本费用的测算，最终确定服务质量与收费标准是否一致。 而华先生也告诉记者：“所有的标准和收费内容全部都经过公示，按照分等收费标准严格执行，现在的价格严格按照新标准执行，并不是部分业主所说的抬高标准，这一点完全没有问题。具体操作由业委会执行。” 物业公司表示自己完全按照分等收费执行， 而根据《暂行办法》的规定，业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按办法规定协商具体的收费标准。也就是说，在目前的“菜单式”服务标准下，点哪些“菜”由业主大会来决定。在业主大会对此问题进行表决时，根据《上海市住宅物业管理规定》，必须经过小区三分之二以上的业主同意。 根据李先生反映的情况，该小区的业主委员会恰恰跳过了必经的步骤。对此业内专家、业伟咨询公司刘生敏认为，如果没有证据能够证明当初业委会和物业公司签订的合同是经过２／３以上业主同意的，那么该合同可以认定为“非法”。而事实是否属实？ 小区的业委会蔡主任告诉记者：“这只是部分业主的个人意见，事实上，对于物业费调整适宜，曾召开过业主大会。但是发出通知后，小区４００余户业主只有２０余户参加。”据蔡主任介绍，到场的小区业主对物业费收取事宜进行协商，达成了意见。“其实物业费只是按照标准上提了几分钱，但我们将平日里路灯等其他公共设施的维修费用摊入物业费中，平均在０．２６元／平方米／月左右，所以会有业主反映物业费上涨了。”据悉，其中由２０余家房屋面积在１５０平方米以上的业主认为，此举并不科学，一直持反对意见。 “我们每次开会都有纪录，只是每次会议都通知到户，可是实来人数太少。”蔡主任无奈地说道。 ■业委会：希望业主平时关注 小区业主委员会与物业公司签订合同客观上的确未经三分之二以上业主同意，但是这并非某个个人的原因造成，每个业主都要承担一定责任。而且，这一事件并不能成为业主少付或者拒付物业管理费的理由。 刘生敏认为，“物业公司和业委会签订的合同目前是合法的，至于这个合同是不是经过法定程序签订的，物业公司则不会过问，这是小区业主和业委会内部的事情。”因此业主不缴纳物业费，完全有理由可以被物业公司告上法庭。 现在如果部分业主认为需要对物业费用重新合议，就必须由２０％以上业主联名签名，召开临时业主大会，对收费标准、服务内容进行重新内部约定，形成一致意见后，可以重新与物业公司签订合同。一旦决定按照原有标准收费，业主按照新标准多缴纳的款项应当由物业公司返还。“这样才是合理合法的做法。如果在这种情况下业主委员会依然不配合，可以向有关部门投诉。” “其实我们工作也有难度，业主大会很难召集。”蔡主任的一番话道出问题所在。业主平时不关心自身权益，一旦问题发生时才醒悟，看来混合型小区在业委会的民主实践上，还需要摸索。 |
